การเจริญเติบโตของเศรษฐกิจที่ค่อยเป็นค่อยไป ส่งผลให้ผู้ประกอบการ SMEs ต้องปรับตัวให้เข้ากับสภาวะการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้น แต่ในสถานการณ์ดังกล่าว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังมีโอกาสให้กับผู้ประกอบการที่สามารถเข้าถึงความต้องการของผู้บริโภค และพัฒนาสินค้าที่สอดคล้องกับความต้องการที่มีอยู่ คุณชยพล หรรรุ่งโรจน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อัลติจูด ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด จึงได้มาแชร์ประสบการณ์ ในวงการอสังหาริมทรัพย์ตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา บอกเล่าภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ของไทยในปัจจุบันนี้เป็นอย่างไร และเคล็ดลับที่ทุกท่านสามารถนำไปปรับใช้กับธุรกิจได้อย่างเข้าใจง่าย
- สถานการณ์ และสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ ณ ปัจจุบันเป็นอย่างไร
สำหรับผม ไม่ว่าเราจะตัดสินใจทำอะไรก็ตาม เราต้องเข้าใจปัจจัยพื้นฐานของสิ่งๆ นั้นที่เกิดขึ้น โดยสามารถดูได้จากกราฟดังต่อไปนี้
กราฟสีฟ้าด้านบนแสดงมูลค่า อสังหาฯ ที่มีการขาย ตั้งแต่ 1994 – 2018 ส่วนกราฟสีเหลืองด้านล่าง หน่วยของอสังหาฯ ที่มีการเปิดขาย และมีการโอนกรรมสิทธิ์ได้จนถึงปี 2018 จะเห็นได้ว่าในระยะเวลา 25 ปี อสังหาฯ ของไทยผ่านเหตุการณ์ต่างๆ
กราฟสีเหลืองจะเห็นว่า มีจำนวนที่อยู่อาศัยทุกประเภททั้ง บ้านเดี่ยว คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ เป็นหน่วย เปิดขายในปี 1994 ถึง 283,892 หน่วย มีมูลล่าค่าประมาณ 2 ล้านล้านบาท จนเวลาผ่านไปเศรษฐกิจไทยเริ่มมีการเปลี่ยนแปลง จนในปี 1998 เหลือเพียง 3,421 หน่วย นั่นหมายความว่าไม่มีใครเปิดขาย และไม่มีใครซื้อ แต่เมื่อดูตัวเลขเมื่อปีที่แล้ว 125,118 หน่วย มูลค่าประมาณ 14 ล้านล้านบาท จะเห็นว่าเพิ่มขึ้น 7 เท่าในระยะเวลา 25 ปี ซึ่งผมกำลังจะบอกว่า ประเทศไทยเรานั้น มีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น 7 เท่า แต่กำลังขาย ขายได้น้อยลงครึ่งต่อครึ่ง สำหรับผม มูลล่าของคนที่มีกำลังซื้อคือเป็นกลุ่มคนชนชั้นกลาง มีขนาดใหญ่ขึ้น แต่จำนวนหน่วยผลิตยังน้อยกว่าเมื่อ 25 ปีที่แล้ว แต่มูลค่า (กราฟสีฟ้า) มากขึ้นกว่าปี 1994 ประมาณ 30% แสดงว่าจำนวนต่อหน่วยเพิ่มขึ้น 7 เท่าเฉลี่ยแล้ว 1 หน่วยจะอยู่ราวๆ 1.4 ล้านบาท ถ้าเทียบรายได้เฉลี่ยต่อหัวของคนไทยเพิ่มขึ้น 7 เท่าด้วยเช่นกัน แสดงว่าในยุคปัจจุบัน ถ้าเรามองให้เห็นภาพชัดๆ จะเห็นกลุ่มคนที่มีรายได้กลางๆ กลายเป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อ
ลำดับต่อไปเป็นถึงวิธีการการโอนหน่วย ปัจจุบันมีตัวเลขของอสังหาฯ อยู่ประมาณ 5 หมื่นกว่าหน่วย หรืออาจจะมากกว่านั้นอยู่ในตลาด แต่จำนวนหน่วยที่เหลือขายเดิมนั้น บวกกับของใหม่ ลบด้วยกำลังซื้อ ทำให้จำนวนหน่วยเหลือขาย น้อยลงหรือมากขึ้นกว่าเดิม ผมกำลังจะบอกว่า ของที่ผลิตมาใหม่ กับกำลังซื้อใหม่ที่เข้าไปค่อนข้างใกล้เคียงกัน
จากตารางด้านล่าง เราลองมาดูกันว่าคนที่ซื้อคอนโดและบ้าน ณ ตอนนี้ เขาซื้อด้วยเหตุผลอะไร
คนส่วนใหญ่ซื้อบ้านหลังแรกเพื่ออยู่ 35% ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ เพื่อชีวิตที่ดีขึ้น 35% สองกลุ่มนี้คือมีเป้าหมายเดียวกัน สามกลุ่มหลังเราจะเรียกว่า Investor นักลงทุนนั่นเอง นักลงทุนมีหลายประเภท จากตารางด้านบนได้แก่ นักลงทุนที่ซื้อต่อมาแล้วเก็บไว้ให้ราคาเพิ่มขึ้นแล้วค่อยขาย ประเภทที่สองซื้อมาโดยหวังจะได้ค่าเช่า และประเภทสุดท้ายคือ ซื้อมายังไม่ทันได้โอน แต่ประกาศขายทันที ถ้าให้ผมแนะนำ นักลงทุนที่ดี ไม่ควรเลือกข้อใดข้อหนึ่ง คุณควรเลือกทั้งสามข้อ แปลว่าถ้าคุณซื้อราคา Pre-sale มา โครงการยังไม่เสร็จแต่ราคาขึ้น แสดงว่าคุณสามารถเก็บไว้เก็งกำไรได้ แล้วเมื่อตึกเสร็จแล้วแต่ห้องของคุณสามารถปล่อยเช่าได้ จะทำให้คุณได้ผลตอบเเทนการเช่าได้เท่ากับราคาดอกเบี้ยที่คุณจ่ายไป ต่อมามูลค่าเพิ่มหลังตึกเสร็จ จะเพิ่มขึ้นหลังจากนี้ด้วย
2. คิดว่าอสังหาฯ จะกลับมาราคาขึ้น ซื้อง่าย – ขายคล่อง อีกที ประมาณเมื่อไหร่
เส้นต่างๆ ที่อยู่ในกราฟคือดัชนีราคาที่อยู่อาศัยย้อนหลังไป 10 ปี มีทั้งกราฟดัชนีราคาบ้านพร้อมที่ดิน, ทาวน์เฮ้าส์, คอนโดมิเนียมและที่ดิน จะเห็นว่าเทรนด์กราฟทุกเส้นพุ่งขึ้นทั้งนั้น แม้กระทั่งในปีที่เกิดภาวะวิกฤติ กราฟเหล่านี้ก็ไม่เคยตก แม้ในบางช่วงที่เกิดวิกฤติทิศทางกราฟอาจไม่ชันมากแต่ก็ไม่เคยตก จากกราฟย้อนหลัง 10 ปี จะเห็นว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละเกือบ 7% นับว่าไม่น้อยเลยทีเดียว เท่ากับว่าเมื่อ 10 ปีที่แล้วถ้าเราเล็งจะซื้อที่ดินแปลงหนึ่งเพื่อปลูกสร้างบ้าน ราคา 1,00,000 ล้านบาท ถ้าไปซื้อวันนี้ราคาอาจกลายเป็น 1,700,000 ล้านบาท เป็นต้น คอนโดมิเนียมก็เป็นอะไรที่ราคาเพิ่มขึ้นตลอดเวลา แม้ว่าที่ผ่านมาเรามักได้ยินแต่คนพูดว่าคอนโดฯ ล้นตลาด! สร้างเยอะมาก ใครจะซื้อ? แต่ราคาก็เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ, ดูจากกราฟ ผ่านไป 10 ปีราคาก็ขึ้นเกิน 60% ยิ่งราคาคอนโดฯ ในเขตเมืองตอนนี้ ราคาขายต่อตารางเมตรเกินแสนบาทขึ้นไปแทบทั้งนั้น เอาเป็นว่าคอนโดฯ ราคายูนิตละไม่ถึง 2 ล้านบาทในพื้นที่เขตกรุงเทพฯ ซึ่งกลายเป็นของหายาก ทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยว ราคาขยับขึ้นไม่มาก โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว ซึ่งปัจจัยต้นทุนราคาที่ดินไม่ส่งผลต่อการพัฒนาบ้านเดี่ยว
3. ช่วงนี้ราคาอสังหาฯ และโปรต่าง ๆ ลงต่ำสุดหรือยัง และควรเข้าซื้อไหม
เราต้องคิดว่าเราได้อะไรจากเงินที่เราจ่ายไปก่อน โดยสิ่งที่เราต้องตรวจสอบได้แก่
3.1. Cost of fund ต้นทุนทางการเงิน
- ทุนจากการกู้ bank 4-5% ต่อปี
- ทุนจากการกู้ non bank 6-8.5% ต่อปี
- ทุนจากส่วนเงินสด Equity
และเมื่อเราลงทุนกับอสังหาฯ นั้นๆ ไปแล้วเราจะได้ดังต่อไปนี้กลับมา
3.2. Return on Asset ผลตอบแทนที่ได้รับจากสินทรัพย์
- ค่าตอบแทนจากการใช้ประโยชน์ เช่น ค่าเช่า
- มูลค่าเพิ่มของสินทรัพย์
- มูลค่าทางอ้อม เช่น มูลค่าทางจิตใจ
3.3. สภาพคล่อง ในการแปลงสภาพเป็นเงิน
- การขายสินทรัพย์
- การขายหุ้น
- การนำสินทรัพย์ค้ำประกัน การกู้
- การคำนวนหาความคุ้มค่า การลงทุน ตามตัวอย่างด้านล่างดังนี้
4. ถ้ามีที่ดิน มีตึกอยู่ ควรเอามาทำธุรกิจอสังหาฯ?
ต้องมองภาพรวมกับสิ่งที่มีก่อนว่า เราจะทำอย่างไรเพื่อให้เกิดรายได้ขึ้นกับสิ่งที่มีอยู่ ผมขอยกตัวอย่างธุรกิจที่สามารถดัดแปลงจากที่ดิน หรือตึกที่มีอยู่ดังนี้
- LHONG 1919 ดัดแปลงจากท่าเรือ และ Warehouse เก่าๆ เป็นสถานที่ท่องเที่ยวใหม่ สามารถปล่อยเช่าให้เป็นร้านอาหาร ร้านขายของทั่วไป
- มีที่ดิน อาจจะปล่อยเช่าดังโกดัง
- ตึก ทาวน์เฮ้าส์ อาจจะปล่อยให้ หรือทำเป็น Co-working space ก็ได้
5. จะแปลงอสังหาเป็นทุนมีวิธี และเครื่องมือตัวไหนบ้าง
โดยทั่วไปจะนิยมเป็นการขอสินเชื่อผ่านธนาคาร ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้
สินเชื่อเพื่อธุรกิจ
- OD: OD หรือ Over Draft คือ ผลิตภัณฑ์สินเชื่อรูปแบบหนึ่งของธนาคาร ที่เรียกกันว่า ‘สินเชื่อเงินกู้เบิกเงินเกินบัญชี’ โดยมักเป็นนิยมใช้เป็นเงินหมุนเวียนในธุรกิจส่วนตัวเพื่อเพิ่มสภาพคล่อง เนื่องจากมีความยืดหยุ่นสูงกว่าสินเชื่อส่วนบุคคล (เงินสด) ตรงที่วิธีการคิดดอกเบี้ย โดยจะคิดดอกเบี้ยเฉพาะส่วนของเงินต้นส่วนที่เบิกออกมา (โดยการสั่งจ่ายเช็ค) เมื่อนำเงินต้นใส่คืนเข้าไปธนาคารก็ถือเป็นการหยุดดอกเบี้ย วงเงินส่วนที่ยังไม่เบิกออกมาก็จะยังไม่คิดดอกเบี้ย ในขณะที่หากเป็นสินเชื่อเงินกู้ประเภทอื่นนั้นโดยเฉพาะสินเชื่อส่วนบุคคล (เงินสด) ที่เมื่อเราได้รับเงินกู้ทั้งก้อนโอนเข้าบัญชี ธนาคารก็จะเริ่มคิดดอกเบี้ยในทันทีและผ่อนตามระยะเวลาที่กำหนดโดยคิดตามจำนวนวงเงินที่ขอกู้เป็นขั้นบันได
แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นแม้ว่าจะมีความยืดหยุ่นสูงมากเพียงใดแต่สินเชื่อ OD ก็เหมาะที่จะเป็นวงเงินกู้ในระยะสั้นเท่านั้น เนื่องจากมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าเงินกู้ทั่วไป
- สินเชื่อสนับสนุนโครงการธุรกิจ โดยใช้อสังหาฯ ค้ำ
- สินเชื่อเพิ่มสภาพคล่องทางธุรกิจ: เป็นสินเชื่อแยกตามประเภทของสัญญา จุดประสงค์ หลักทรัพย์ และประเภทของ SME อาจไม่ได้ต้องการวงเงินสูงขนาดหลัก 10 ล้านบาท ซึ่งจะมีสำหรับรายย่อยอื่นๆ ตามประเภทของธุรกิจ
- ตั๋วสัญญาใช้เงิน (Promissory Note): เป็นรูปแบบการยืมเงิน ที่ใช้ออกมาจากทางธนาคาร เพื่อให้กับผู้รับเงิน (เจ้าของกิจการ) โดยที่ใจความในตั๋วสัญญาใช้เงินนั้นจะบอกว่า มีการกู้ยืมเงินเท่าไหร่ ดอกเบี้ยเท่าไหร่ วันสิ้นสุด และกติกาต่างๆ สินเชื่อตัวนี้น่าจะเหมาะกับบริษัทขนาดใหญ่ ที่ต้องการเงินก้อนหมุนเวียนในธุรกิจ และอาจไม่ได้เหมาะกับ SME ทั่วๆไป
สินเชื่อบุคคล
- Re-finance และขอเพิ่มวงเงิน: การรีไฟแนนซ์ที่ถูกต้องจะต้องเป็นการกู้เงินที่ก่อให้เกิดประโยชน์ต่อตัวผู้กู้มากที่สุด เมื่อเปรียบเทียบอัตราส่วนค่าใช้จ่ายรวมสุทธิทั้งหมดกับหนี้สินที่เกิดจากการกู้ยืมก่อนหน้านี้
- สินเชื่อเอนกประสงค์ Home for cash: หรือที่เรียกกันว่าบ้านแลกเงิน ผู้กู้ต้องนำ “ที่อยู่อาศัย” ที่ปลอดภาระหนี้/ภาระจำนอง ซึ่งกินความถึง บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ห้องชุดพักอาศัย/คอนโดฯ และอาคารพาณิชย์ (ธนาคารบางแห่งอาจรวมถึงที่ดินเปล่าด้วย) มาจำนองเป็นหลักประกันเพื่อขอสินเชื่อ
- การกู้จากสิทธิการเช่า: เป็นหลักทรัพย์จำนองกู้
นำสินทรัพย์ หรือสิทธิการเช่าขายสู่กอง REIT (Real Estate Investment Trust)
อสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้ามาเป็นทรัพย์สินใน REIT นั้นมี 2 ลักษณะ ดังต่อไปนี้
- ซื้ออสังหาริมทรัพย์มาเป็นกรรมสิทธิ์ (freehold)
- ลงทุนในสิทธิการเช่า (leasehold)
โดย REIT จะนำเอาอสังหาริมทรัพย์ไปให้เช่าเพื่อรับรายได้ค่าเช่าและจ่ายผลประโยชน์ให้แก่ผู้ถือใบทรัสต์ โดยผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager : RM) เป็นผู้รับผิดชอบในการบริหารจัดการเพื่อให้เกิดผลประโยชน์แก่ผู้ลงทุน กอง REIT ยังสามารถลงทุนได้ในอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่อยู่ในไทยและต่างประเทศ แต่รายได้ค่าเช่าต้องไม่น้อยกว่า 75% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม ส่วนการลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ เช่น ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จ พันธบัตรรัฐบาล เงินฝากธนาคาร เป็นต้น ต้องไม่เกิน 25%
6. คำแนะนำในการจัดการกับสำนักงาน หรือร้านค้า หรือโรงงาน ในการที่ลดค่าใช้จ่าย หรือเพิ่มรายได้
การลงทุนใน “อสังหาริมทรัพย์” ก็นับว่าเป็นทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงอยู่ดี ราคาซื้อขาย อัตราค่าเช่า ก็สามารถขึ้นลงได้ไม่ต่างจากการลงทุนในหุ้น ดังนั้นสิ่งสำคัญที่จะช่วยลดความเสี่ยงได้ คือการทำความเข้าใจเกี่ยวกับการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นสภาวะตลาด ทำเล และควรมีการกระจายความเสี่ยงที่ดีเพื่อไม่ให้ทรัพย์สินกระจุกตัวมากเกินไปเมื่อเกิดสภาวะตลาดขาลงนั่นเอง อาจจะง่ายขึ้นถ้าทุกท่านมีสูตรดังตัวอย่างต่อไปนี้ ในการไปปรับใช้กับการหาความคุ้มค่าทั้งการซื้อและเช่า และความเข้าใจเพิ่มเติมในด้านต่างๆ ดังนี้
การคำนวณหาความคุ้มค่า การลงทุน
การประเมินสภาพคล่อง ในการให้เช่า และขายต่อ
- เรามีแผนจะใช้อสังหาฯนี้ น้อยกว่า 6 ปี หรือไม่
- หากเราไม่ใช้อสังหาฯนี้แล้ว จะมีผู้ต้องการนำอสังหาฯเราไปประกอบกิจการต่อหรือไม่ในอนาคตหรือไม่
การสร้างรายได้เพิ่มจากอสังหาฯ ที่เราใช้ประกอบธุรกิจ
- จัดการแบ่งเช่าพื้นที่ส่วนที่ไม่ได้ใช้
- ให้ผู้ประกอบธุรกิจมาใช้พื้นที่ เช่น
- ให้เช่าติดป้ายโฆษณา
- ให้เช่าตั้งเสาสัญญาณโทรศัพท์
- ให้เช่า หรือแบ่งผลประโยชน์จาก การติด Solar Cell พลังงานแสงอาทิตย์
- การให้ธุรกิจอื่น มาช่วยต่อยอดธุรกิจเรา นำโอกาสและจุดแข็งมาเสริมกัน
